Quyết định quy định một số nội dung về xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên

Ngày 28/5/2026, Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định số 23/2026/QĐ-UBND quy định một số nội dung về xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên.

Theo đó, Quyết định quy định về một số nội dung về xác định giá đất: Một số chỉ tiêu áp dụng trong phương pháp thặng dư, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khi xác định giá đất và trách nhiệm của các sở, ban, ngành, đơn vị có liên quan trong công tác xác định giá đất trên địa bàn tỉnh Hưng Yên, cụ thể như sau:

- Tỷ lệ lấp đầy, tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng để ước tính tổng doanh thu phát triển của thửa đất, khu đất khi áp dụng phương pháp thặng dư theo quy định tại điểm đ khoản 2 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ

+ Tỷ lệ lấp đầy: Tỷ lệ lấp đầy đối với trường hợp cho thuê đất, thuê mặt bằng sử dụng vào mục đích thương mại dịch vụ, văn phòng, lưu trú (trừ loại hình khách sạn), nhà trẻ và các loại hình dịch vụ khác (bao gồm tầng hầm trông giữ xe, bãi để xe theo quy hoạch được phê duyệt; không bao gồm các loại hình dịch vụ quy định tại điểm b, c, d khoản 1 Điều 3 của Quyết định) như sau: Đối với địa bàn các phường: 85% (Tám mươi lăm phần trăm.Đối với địa bàn các xã: 75% (Bảy mươi lăm phần trăm. Trường hợp diện tích dự án thuộc địa bàn nhiều phường, xã thì xác định tỷ lệ lấp đầy theo địa bàn phường. Tỷ lệ lấp đầy đối với loại hình kinh doanh khách sạn (công suất buồng phòng): Căn cứ công suất sử dụng phòng khách sạn bình quân trên địa bàn xã, phường có dự án cần định giá trong 02 (hai) năm liên tục gần nhất tính đến thời điểm định giá theo văn bản cung cấp thông tin của Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch. Trường hợp tại địa bàn dự án không có thông tin công suất sử dụng phòng khách sạn thì sử dụng thông tin của địa bàn lân cận. Trường hợp không có thông tin của địa bàn lân cận thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ tỷ lệ sau để đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất: 60% (Sáu mươi phần trăm) đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 4 sao trở lên; 50% (Năm mươi phần trăm) đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 3 sao trở xuống. Tỷ lệ lấp đầy đối với dự án khu công nghiệp, cụm công nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (ngoài khu, cụm công nghiệp): 100% (Một trăm phần trăm). Tỷ lệ lấp đầy đối với dự án kinh doanh dịch vụ thể thao, sân Golf: 100% (Một trăm phần trăm).

+ Tỷ lệ bán hàng, thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ: Thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ được xác định căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính doanh thu phát triển của dự án. Thời gian bán hàng của dự án được tính tròn năm theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ. Trường hợp thời gian bán hàng không tròn năm thì khoảng thời gian không tròn năm từ 06 tháng trở lên được tính tròn thành 01 năm; dưới 06 tháng thì không tính thời gian bán hàng đối với khoảng thời gian này. Tỷ lệ bán hàng là 100% (Một trăm phần trăm), được phân bổ đều theo thông tin thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng trong hồ sơ dự án. Trường hợp trong các văn bản về chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư chưa xác định cụ thể thời gian bán hàng, thời điểm bắt đầu bán hàng, kinh doanh sản phẩm, dịch vụ, thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ theo các thông số tại Phụ lục ban hành kèm theo Quyết định này đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất. Thời gian bán hàng trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất không vượt quá thời hạn sử dụng đất của dự án trong Quyết định giao đất, cho thuê đất.

- Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh; tỷ lệ % để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh; thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng để ước tính tổng chi phí phát triển của khu đất, thửa đất khi áp dụng phương pháp thặng dư theo quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ

+ Tỷ lệ % để xác định chi phí kinh doanh, bao gồm: Tỷ lệ % để xác định chi phí tiếp thị, quảng cáo, bán hàng, hỗ trợ chiết khấu bán hàng là 1% (một phần trăm) doanh thu trước thuế của dự án (không bao gồm doanh thu tầng hầm). Tỷ lệ % để xác định chi phí quản lý vận hành được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu hằng năm. Đối với loại hình cho thuê sàn dịch vụ - thương mại, văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà trẻ và các loại hình dịch vụ, thương mại khác là 10% (Mười phần trăm). Đối với loại trông giữ xe và cho thuê nhà xưởng 5% (Năm phần trăm). Đối với loại hình kinh doanh khách sạn: 45% (Bốn mươi lăm phần trăm) đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 4 sao trở lên; 35% (Ba mươi lăm phần trăm) đối với khách sạn có tiêu chuẩn từ 3 sao trở xuống. Đối với loại hình sân Golf: 70% (Bẩy mươi phần trăm).

+ Tỷ lệ % để xác định chi phí lãi vay, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến vốn chủ sở hữu, rủi ro trong kinh doanh là 14% (Mười bốn phần trăm).

+ Thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng: Thời gian xây dựng căn cứ vào tiến độ đã được xác định trong chủ trương đầu tư hoặc hồ sơ mời thầu thực hiện dự án đầu tư hoặc quyết định phê duyệt, chấp thuận dự án đầu tư để ước tính chi phí phát triển của dự án. Số năm xây dựng và phát sinh chi phí của Dự án được tính tròn năm theo quy định tại khoản 5 Điều 6 Nghị định số 71/2024/NĐ-CP của Chính phủ. Trường hợp thời gian xây dựng không tròn năm thì khoảng thời gian không tròn năm từ 06 tháng trở lên được tính tròn thành 01 năm; dưới 06 tháng thì không tính thời gian xây dựng đối với khoảng thời gian này. Trong trường hợp thời điểm hoàn thành xây dựng theo tiến độ đã được xác định trong hồ sơ dự án kết thúc sau thời điểm hoàn thành bán hàng khi áp dụng theo Quyết định này thì tổ chức thực hiện định giá đất căn cứ theo các thông số tại Phụ lục kèm theo Quyết định này đề xuất cụ thể trong Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá đất. Tiến độ xây dựng: Tỷ lệ % tiến độ xây dựng được phân bổ đều theo số năm xây dựng, hết thời gian xây dựng các hạng mục xây dựng hoàn thành 100%.

          Nội dung chi tiết tại Quyết định số 23/2026/QĐ-UBND.