Quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh xây dựng, bất động sản

Ngày 26/8/2026, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bất động sản.
Nghị định này quy định các hành vi vi phạm hành chính, hành vi vi phạm hành chính đã kết thúc, hành vi vi phạm hành chính đạng thực hiện, hình thức xử phạt, mức xử phạt, biện pháp khắc phục hậu quả đối với từng hành vi vi phạm hành chính, đối tượng bị xử phạt, thẩm quyền xử phạt, mức phạt tiền cụ thể theo từng chức danh, thẩm quyền lập biên bản đối với vi phạm hànhchính và việc thi hành các hình thức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà, kinh doanh bật động sản.
Đối với công trình xây dựng vi phạm trên đất không đúng mục đích sử dụng đất thì xử phạt vi phạm hành chính theo Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Đối với công trình, hạng mục công trình xây dựng vi phạm đồng thời pháp luật về đất đai và pháp luật về xây dựng mà không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì bị xử lý theo quy định tại Nghị định này và Nghị định quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
Hình thức xử phạt chính: Cảnh cáo; Phạt tiền.    
Căn cứ tính chất, mức độ vi phạm, tổ chức, cá nhân bị áp dụng các hình thức xử phạt bổ sung sau đây:
- Đình chỉ hoạt động xây dựng tại Việt Nam từ 01 tháng đến 06 tháng; đình chỉ hoạt động giám sát thi công xây dựng từ 06 tháng đến 09 tháng; đình chỉ hoạt động sử dụng, khai thác hồ điều hòa từ 03 tháng đến 06 tháng; đình chỉ hoạt động kinh doanh bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng; đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 03 tháng đến 06 tháng;
- Tước quyền sử dụng giấy phép, chứng chỉ hành nghề: chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng từ 06 tháng đến 12 tháng; giấy phép xây dựng từ 03 tháng đến 12 tháng;
- Tịch thu tang vật, phương tiện vi phạm hành chính.
Mức phạt tiền tối đa đối với tổ chức được quy định như sau:
- Trong lĩnh vực xây dựng, kinh doanh bất động sản là 1.000.000.000 đồng;
- Trong lĩnh vực quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý, phát triển nhà là 300.000.000 đồng.
Mức phạt tiền đối với hành vi vi phạm hành chính quy định tại Nghị định này là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền áp dụng đối với cá nhân bằng một nửa mức phạt tiền áp dụng đối với tổ chức.
Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 01 năm đối với vị phạm hành chính trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật.
Thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính là 02 năm đối với vi phạm hànhchính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý, phát triển nhà.
Đối với vi phạm hành chính đã kết thúc thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được tính từ thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm.
Đối với nhà ở riêng lẻ, thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là ngày đưa công trình vào sử dụng; trường hợp không xác định được ngày đưa công trình vào sử dụng thì thời điểm chấm dứt hành vi vi phạm là ngày hoàn thành công trình được ghi trong hợp đồng thi công xây dựng công trình.
Đối với vi phạm hành chính đang thực hiện thì thời hiệu xử phạt vi phạm hành chính được tính từ thời điểm phát hiện hành vi vi phạm.
Nghị định số 339/2026/NĐ-CP dành nhiều quy định về xử phạt vi phạm trong quản lý, vận hành nhà chung cư, trong đó có các hành vi liên quan tài khoản kinh phí bảo trì, tổ chức Hội nghị nhà chung cư và bàn giao kinh phí bảo trì.
Chủ đầu tư không mở tài khoản thanh toán kinh phí bảo trì hoặc mở tài khoản không đúng quy định; chậm có văn bản đề nghị Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu; hoặc lập kế hoạch bảo trì không đúng quy định bị phạt từ 80 triệu đồng đến 100 triệu đồng.
Hành vi xác định kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư không đúng quy định hoặc không ghi đúng thông tin tài khoản kinh phí bảo trì trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ bị phạt từ 160 triệu đồng đến 200 triệu đồng.
Đáng chú ý, chủ đầu tư tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung; tự ý sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung; không bàn giao, bàn giao chậm hoặc không đầy đủ kinh phí bảo trì và lãi suất phát sinh phần sở hữu chung cho Ban quản trị theo quy định bị phạt từ 260 triệu đồng đến 300 triệu đồng.
Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, Nghị định quy định nhiều mức xử phạt đối với các hành vi vi phạm điều kiện kinh doanh, thanh toán và công khai thông tin dự án.
Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản nhưng không thành lập doanh nghiệp hoặc không thành lập hợp tác xã theo quy định của pháp luật bị phạt từ 120 triệu đồng đến 160 triệu đồng.
Chủ đầu tư dự án hoặc doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán hợp đồng từ khách hàng không thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam bị phạt từ 240 triệu đồng đến 300 triệu đồng.
Hành vi không công khai, công khai không đầy đủ hoặc công khai không chính xác, không trung thực các thông tin bắt buộc về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh bị phạt từ 300 triệu đồng đến 400 triệu đồng.
Đặc biệt, chủ đầu tư bán hoặc cho thuê mua nhà ở sẵn có hoặc nhà ở hình thành trong tương lai khi chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật bị phạt từ 800 triệu đồng đến 1 tỷ đồng.
Có thể đình chỉ hoạt động, tước giấy phép và buộc tháo dỡ công trình vi phạm
Ngoài phạt tiền, Nghị định còn quy định các hình thức xử phạt bổ sung và biện pháp khắc phục hậu quả tùy theo tính chất, mức độ vi phạm.
Theo đó, tổ chức, cá nhân vi phạm có thể bị đình chỉ hoạt động xây dựng tại Việt Nam từ 1 tháng đến 6 tháng; đình chỉ hoạt động giám sát thi công xây dựng từ 6 tháng đến 9 tháng; hoặc đình chỉ hoạt động kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản từ 3 tháng đến 6 tháng.
Một số hành vi vi phạm còn có thể bị tước quyền sử dụng chứng chỉ hành nghề xây dựng từ 6 tháng đến 12 tháng hoặc tước quyền sử dụng giấy phép xây dựng từ 3 tháng đến 12 tháng.
Về biện pháp khắc phục hậu quả, Nghị định quy định người vi phạm có thể bị buộc khôi phục tình trạng ban đầu; buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm; hoặc buộc hoàn trả cho khách hàng toàn bộ số tiền đã thu không đúng quy định và khoản lợi tức phát sinh tương ứng.
Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ngày 26 tháng 8 năm 2026.
Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28 tháng 01 năm 2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.